Árið 2016 var lögum um gististaði breytt og fyrirkomulagi á leyfisflokki I breytt. Með þeirri breytingu var flokkur I, takmarkaður við 90 daga í útleigu á ári og hámarki 2 milljónir í tekjur. Hér verður fjallað um áhrif þessarar breytingar á bæði leigusala og sveitarfélög, skattaundanskot, skráningar og að lokum hvort breytingin á lögunum brjóti í bága til eignar- og atvinnufrelsisrétt einstaklinga.

Lagagrundvöllur.

Í lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/2007 er kveðið á um að gististaðir séu flokkaðir í fjóra flokka. Heimagisting fellur undir flokk I en skv. reglugerð nr. 1277/2016 er heimagisting skilgreind sem „gisting á lögheimili einstaklings eða einni annarri fasteign í hans eigu sem hann hefur persónuleg not af“. Með breytingu á lögum nr. 67/2016 var flokki I breytt og heimagisting takmörkuð við 90 daga í útleigu á ári eða hámark 2 milljónir í tekjur (má ekki nema hærri upphæð en tilgreind er í 3. tölul. 4. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988). Gististaðir án veitinga, með veitingum og með áfengisveitingum falla undir flokk II, III og IV. Þessir þrír flokkar eiga það sameiginlegt að krafa er gerð um að starfsemin sé á þjónustusvæði eða atvinnulóð skv. skipulagi viðkomandi sveitarfélags.

Í 28. gr. ofangreindra laga er ákvæði til bráðabirgða sem kveður á um að öll þau leyfi sem gefin hafa verið út á grundvelli eldri laga halda gildi sínu fram að endurnýjun. Þegar leyfi sem gefin eru út í flokki I renna út, þá þarf að sækja um nýtt leyfi á grundvelli núgildandi laga. Eins og kemur fram hér fyrir ofan þá falla flokkar II, III og IV undir þjónustu- eða atvinnuhúsnæðissvæði. Því verður einstaklingur/lögaðili sem er með eign staðsetta í íbúðahverfi skv. skipulagi viðkomandi sveitarfélags að sækja um í flokki I. Þar sem flokkur I kveður á um þær takmarkanir sem koma fram hér fyrir ofan þá getur viðkomandi annaðhvort leigt eign sína út í 90 daga á ári eða hætt rekstri.

Flokkur: Tegund Krafa um atvinnu- eða þjónustulóð Hámark 90 dagar  / 2 milljónir
Flokkur I Heimagisting Nei Já
Flokkur II Gististaður Já Nei
Flokkur III Gististaður með veitingum en þó án áfengisveitinga. Já Nei
Flokkur IV Gististaður með áfengisveitingum Já Nei

…………………………………………………………………………………………………..

Áhrifin á leyfishafa og sveitarfélög.

Með þessu geta einstaklingar eða lögaðilar ekki leigt út eignir sínar lengur en í 90 daga eða haft meira en 2m í tekjur nema þær séu staðsettar í atvinnuhúsnæði eða á þjónustusvæði. Á Selfossi koma upp 27 gististaðir ef leitað er inn á Booking.com. Samkvæmt minni bestu vitund verða 7 aðilar eftir þegar leyfin renna út. Þessi tala yrði töluvert hærri ef leitað yrði á AirBnb líka. Það þýðir að 20+ aðilar á Selfossi fara úr rekstri. Margir einstaklingar og lögaðilar hafa fjárfest töluvert í þessari starfsemi og þar er greinarhöfundur ekki undanskilinn. Forsendan fyrir þeirri fjárfestingu var að útleigan gæti átt sér stað næstu 6-8 árin. Ljóst er að með þessari breytingu brostna þær forsendur.

Sveitarfélögin mörg hver hafa miklar tekjur úr þessum geira. Þar má nefna hærri fasteignargjöld, meiri atvinna sem skilar tekjum til sveitarfélagsins með útsvari og svo meiri fjárfestingu á svæðinu. Til að taka dæmi þá er Selfoss þjónustubær. Þar er ca. 1 veitingarstaður per 340 íbúa. Margir hverjir af þeim haldast í rekstri þökk sé ferðamönnum. Þegar þeir aðilar sem eru með leyfi í flokki I fara úr rekstri þá fækkar ferðamönnum á svæðum og þar með viðskiptavinum veitingarstaðanna.

Með þessari lagasetningu er verið að taka hluta af skipulagsrétti sveitarfélaga úr höndum þeirra. Í lögunum er ekki gefið sveitarfélögum möguleika á því að veita undanþágu frá þessu. Ég tel að löggjafinn ætti að setja ramma utan um starfsemina og gefa sveitarfélögunum svo valdið til þess að ákveða hvort það ætlar að heimila þessa starfsemi. Sum sveitarfélög fagna öllum Airbnb íbúðum á meðan önnur vilja ekki sjá þær.

…………………………………………………………………………………………………..

Skattaundanskot.

Á höfuðborgarsvæðinu eru 961 íbúðir séu skráðar hjá sýslumanni á meðan það eru 3.821 íbúðir til leigu inn á AirBnb. Þar af eru 3 íbúðir á Grettisgötu skráðar hjá sýslumanni á meðan það eru 20+ íbúðir skráðar á AirBnb. Það gera 2.860 íbúðir sem eru óskráðar. Vert ber þó að nefna að þó svo að íbúðin sé ekki skráð hjá sýslumanni, þá þýðir það ekki að ekki sé verið að gefa upp tekjurnar af henni.

Fyrir stuttu birti Hagstofan upplýsingar um gistinætur seldar á AirBnb. Þar kemur í ljós að tekjur af Airbnb samkvæmt virðisaukaskattsskilum eru 14.7 milljarðar árið 2017 en samkvæmt Airdna voru tekjurnar 19.4 milljarðar. Ef það er rétt, voru 4.7 milljarðar ekki gefnar upp. Regluverkið á að hygla þeim sem fara eftir reglunum og refsa þeim sem stela undan. Hins vegar hefur það viðgengis síðustu ár að aðilar stingi undan háum fjárhæðum. Ólíkt svartri starfsemi í undirheimunum þá er hægt að sjá alla þá sem stunda þessa starfsemi í gegnum netið. Ríkisskattstjóri getur farið inn á þessar síður (Booking.com og Airbnb t.d.), séð hverjir eru í útleigustarfsemi, skoða skattaskýrslur þessara aðila og komist að því hvort viðkomandi er að gefa upp útleigutekjurnar. Ríkisskattstjóri hefur undanfarið reynt að fá frá Airbnb upplýsingar um alla aðilar sem skráðir eru þar. Skiljanlega hefur Airbnb ekki veitt þær upplýsingar. Spurningin er, af hverju er ríkisskattstjóri að eyða púðri í að fá öll gögn frá Airbnb þegar þær upplýsingar liggja nú þegar fyrir inn á síðunni. Kostirnir við að fá öll gögnin eru þeir að þá myndi komast upp um þá sem gefa aðeins upp hluta af tekjunum. Að mati greinarhöfundar skiptir það þó minna máli að ná þeim sem gefa aðeins upp hluta af tekjunum í stað þeirra sem gefa ekki upp neitt.

…………………………………………………………………………………………………..

Eignarréttur og atvinnufrelsi.

Eignarréttur og atvinnufrelsi einstaklinga eru verndað af 72. og 75. gr. stjórnarskrárinnar sem og mannréttindasáttmála Evrópu. Ef takmarka á atvinnufrelsið eða eignarrétt einstaklings þá er það aðeins heimilt ef almannahagsmunir krefjast þess. Mannréttindadómstóll Evrópu og Hæstiréttur hafa í dómum sínum fjallað um skilyrði eignarnáms. Þar hafa komið fram fjögur skilyrði til þess að eignarnám sé heimilt. Skerðingin verður að hafa stoð í lögum, hún verður að þjóna almannahagsmunum, fullt verð verður að koma fyrir og hún verður að fullnægja kröfum meðalhófsreglunnar. Í henni felst að ekki má raska því réttláta jafnvægi sem skal ríkja milli almannahagsmuna og vernd eignarréttar. Atvinnuréttindi falla undir eignarrétt. Ljóst er að breytingin á lögunum er þess valdandi að atvinnufrelsi manna skerðist og þar með eignarréttur þeirra. Viðkomandi getur ekki nýtt fasteign sína eins og honum sýnist. Skoða verður hvort almannahagsmunir krefjist þess að takmarka verði Airbnb og aðra gististarfsemi við þær eignir sem staðsettar eru á atvinnu- eða þjónustusvæði. Ljóst er þó að dómstólar veita stjórnvöldum mikið svigrúm til þess að meta hvað telst vera almannahagsmunir og hvað ekki. Rökin með lögunum eru þau að með útrás Airbnb þá hurfu íbúðir af almennum leigumarkaði og þar með skerti framboð á íbúðum til leigu. Með því hækkaði leiguverð töluvert. Jafnframt á það til að vera ónæði af slíkum íbúðum þar sem gestirnir geta komið á öllum tímum sólarhringsins með tilheyrandi ónæði. Að mati greinarhöfundar eru þessar ástæður ekki nægilegar til að takmarka eignarrétt og atvinnufrelsi einstaklinga. Með þessari breytingu er aðeins verið að taka þá úr rekstri sem nú þegar hafa leyfi og þá jafnframt gefa upp tekjurnar, sem er verulegur minnihluti. Að því sögðu má velta því fyrir sér hvort meðalhófi hafi verið gætt hér. Var hægt að ná markmiðinu með vægara móti? Skortur á lóðum er ein aðalorsökin fyrir húsnæðisskorti í Reykjavík, sem er í höndum borgaryfirvalda jafnt og stjórnvalda. Með því að auka framboð lóða væri mögulegt að hraða uppbyggingarferli og þar með auka framboð af leiguíbúðum.

Ef komist yrði að þeirri niðurstöðu að lögin brjóta í bága við stjórnarskránna þá er áhugavert að velta fyrir sér bótaskyldu ríkisins. Ljóst er að tjónið gæti hlaupið á milljörðum eða tugi milljarða.

…………………………………………………………………………………………………..